租售比，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。但如果要以此作为标准来衡量杭州一些区域的房产投资潜力，恐怕就要让投资者们失望了。
据统计，目前杭州租售比大大超出警戒线的案例数不胜数，甚至有楼盘出现了1:2000的租售比，这与1:300-1:200的国际标准相去甚远，这也直接影响到了购房者的买房信心与购房导向。
出租房167年才能回本
针对杭州目前的市场租售比状况，日前中原地产特地做了一次统计调查。据统计数据不难发现，眼下租售比较高的多为近市中心的老牌小区，如翠苑、朝晖、金狮苑、和睦院等，其租售比大多可接近1:300。也就是说，如果将房屋按照目前的租金出租，25-30内能收回房款，买房相对较为合算。
然而在该统计数据例举的租售比较低的小区，租售比状况则相当“雷人”。被例举的小区房源租售比都在1:1000以下，其中东方润园的一套面积230平方米、总价1000万元的毛坯房源，其租售比甚至达为1:2000。这样算来，若此套房源长期按照这样的市场价格租赁下去，将要花费近167年的时间才能收回成本。
而亲亲家园的一套153平方米、总价210万元的房源，租售比也仅为1:1750。此外，南岸晶都、闲林山水、三江花园也由于“低租售比”而榜上有名，其租售比分别为1:1360、1:1312与1:1000。
在中原地产去年统计的一份“杭州租售比最低板块”中，滨江、闲林、九堡、钱江新城、三墩、华丰、闻堰、良渚等赫然在目。中原地产的荆海燕告诉记者，目前杭州的租赁市场中，各区域内，不同楼盘所处位置的交通便利程度、配套齐全程度等将直接影响到它们的租金；而在同一小区内，租金高低与房屋的装修与否联系紧密。
“像老城区的一些人群聚集较为密集的小区，如翠苑、朝晖等，其租售比一直相对比较平衡。且这些小区的户型较小，容易被租房人士所青睐。”
“相对的，一些周边区域如闲林、滨江等，其中一些毛坯的、大户型房源的市场就没有那么明朗了。滨江周边还有一些大企业职工会将这些小区作为租赁选择，但像闲林，由于没有过多实体企业进驻，区域内的房源几乎很难租出去。”
“当然，这种情况只是个例，但也足以引起人们的警惕。”荆海燕说。
房价已长期与租金相背离
实际上，租售比偏低的状况已不仅仅出现在杭州市场，全国房产热点城市均或多或少地存在如此现象。据了解，1998年至2001年间，我国房价与租金增长情况基本一致；2002年开始，随着房价的持续偏快上涨，房价长期背离租金。尤其是2004年至2008年，租金涨幅维持在2%上下，房价增幅却高达6%至10%。
在北京，据2009年12月的一份分析报道显示，北京市的房屋租售比高达1比525，远远超出1比200至1比300的国际通用标准数据。其他城市如上海、深圳房屋的租售比均已超过1比400，意味着出租一套商品房至少需40至50年才能收回购房款，远高于国际标准。
以上海一套位于杨浦区新江湾城板块100平方米带装修的房源为例，目前售价250万元，月租金2500-2800元。根据这个标准，即使满租，也需要约74-83年才能收回成本。数据显示，上海市2009年二手房平均涨幅38%，而平均租金涨幅仅12%。特别是中高档住宅，售价大涨，租金却止步不前，94%的楼盘去年出租回报率有不同程度的下滑，且已低于3%。
针对这样的社会情况，此前中国社会科学院相关研究人员曾分析称，租房实际上体现的是一种真实的居住需求，因此当一个城市的房产价格迅速上升，而房屋租赁市场的价格却没有随之出现明显增长时，就表明该地区的房产市场存在着价格虚高或投机行为。
那么，目前是应该继续对一线楼市投资进行关注，还是应该高位获利呢？与“房价还要涨”的预期不同，一些业内人士的看法是，大城市商品房的投资价值已经基本丧失，不适合投资。
高房价拉低市场租售比
分析低租售比状况的背后，2009年的杭城二手房市场，其涨幅只能用“惊人”两字来形容。据统计，2009年二手房市场共成交房源47158套，环比2008年足足增长了两倍；与此同时，成交均价也一路高歌，几乎各个小区的价格都在上涨，有些涨幅甚至在一倍以上。
“造成现在杭城租售比过低现状的主要原因，正是房价的过快上涨。”中国指数研究院杭州分院研究总监曹旭东说。他表示，与房价上涨的速度相比，房屋出租收益的增速几乎可以忽略不计。
“虽然房子的资产价值增加了，但它的居住价值却没有因此而产生大的变化。房价的过快上涨和房租收益的平行发展，造成了当前杭城租售比过低的情况。”曹旭东说。
而合创行销机构总经理毕明辉也对此持有相同看法。“房价快速上涨，依赖的是其投资价值的放大和市场前景看好这两大因素的支持。就实际使用价值而言，房子的居住功能变化不大；而当前杭州的房价已经超过了历史最高点，原本留给未来的升值空间已被透支了一部分。”
毕明辉认为，从这些角度看，杭州的房价的确处在“亚健康”状态，由此折射出的是杭州房地产市场发展的一些不足。“即使在相关机构再三警示租售比失衡严重的背景下，购房者投资买房的热情也没有受到影响。因为多数人买房的目的并不是为了收取租金，而是坐等房价上涨后再次抛售。投资者买房不是为了拥有，而是为了能当一次‘二道贩子’，这就是租售比失衡长时间存在，而房价依然不为所动的原因。”
不可博房价升值而失掉谨慎之心
按照国际标准衡量，租售比过低是房地产泡沫的一个明显信号。业内人士分析认为，对自住兼投资的购房者来说，低租售比就意味着买房成本的增加和出租收益的减少。
也有业内观点指出，对国内购房者而言，租售比的参考价值很有限。在房价上涨的背景下，不仅是有钱人为了保值或者投资升值购房，越来越多的工薪阶层也加入到了“买房赚钱”的行列。有钱人为保值购房，租金高低与否本来他们就不关心，而房价上涨带来的巨大利润也让越来越多的普通购房人忽略租金的高低。
“因为中国人买房看中的往往只是房子的升值前景和它所代表的资产价值而已，对房屋出租收益的多少，无论是自住为主的购房者还是财力雄厚的投资客都不会太在意。房地产收益的主要来源并非出租，而是房产的增值收益。在市场行情好的时候将房子出售以获取高额收益才是中国大部分购房者的目的，这也是房地产需求能长时间保持旺盛的原因。”该业内人士表示。
对此，浙江大学房地产研究中心主任贾生华等学者曾分析认为，房价和资金的背离以及租售比在中国楼市的失灵都指向一个事实：楼市亟待调整的不确定因素很大，博房价升值回报的投资者谨慎之心不可无。
对于眼下杭州市场租售比失常的现状，曹旭东认为，想要改变的方法有两个：第一，大幅度提高房屋租金；第二，控制房价。
曹旭东说，在现阶段，靠大幅度提高房屋租金来改变租售比并不可行。“短期内人为地大幅度提高房屋租金将违背市场规律，很难达到预期效果，还容易适得其反。因此，唯一可行的只剩下控制房价。近期政府接连出台房地产调控政策的原因正在于此，也已经取得了明显的效果。但在房价不降的背景下，租售比过低的情况依旧难以在短期内改变。”
对此，毕明辉补充认为，杭州的房地产正处在快速发展的单行道上，房地产市场也远远称不上成熟，“所以现在市场上制约房价上涨的力量并不足以改变杭城租售比失衡的现状。”
租售比较高的小区
物业名称 面积 装修 总价 租价 租售比
（㎡） 程度 （万元） （元/月）
翠苑 37 简装 56 1800 1:311
朝晖 50 中装 87 2500 1:348
金狮苑 30 简装 50 1500 1:333
和睦院 32 精装 55 1800 1:306
新城市广场 56 精装 84 2500 1:336
租售比较低的小区
物业名称 面积 装修 总价 租价 租售比
（㎡） 程度 （万元） （元/月）
南岸晶都 136.08 毛坯 204 1500 1:1360
闲林山水 122 毛坯 105 800 1:1312
东方润园 230 毛坯 1000 5000 1:2000
亲亲家园 153 毛坯 210 1200 1:1750
三江花园 151 简装 120 1200 1:1000
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