春节临近，杭州的楼市显得有些冷清。受宏观调控的影响，再加上新开楼盘较少，杭州楼市瞬间降温，成交量出现明显下滑。但值得关注的是，城郊区域如余杭、萧山等楼盘成交行情却高过主城区，成为杭州楼市的“支撑点”。
不难发现，除了在成交数据上，近郊板块表现突出外，在土地市场上，一些萧山、余杭的地块也是屡屡拍出高价，受到知名房企的垂青。“杭州的主城区界线已日益模糊。”近郊板块率先发力，围剿主城楼市。
>>现象一
近郊板块成交势头压过主城
告别以往杭州主城区楼盘支撑大局的状况，自进入1月份以来，城郊楼盘开始发力。
来自杭州透明售房网上数据显示，1月1日-31日，杭州市共成交商品房2872套，其中杭州主城区成交商品房1533套；余杭区成交商品房508套；萧山区成交商品房831套。余杭和萧山这两个城郊区域的成交量就达到1339套，接近五大主城区的总成交量。
2月1日-7日，杭州市区（含萧山、余杭区）这周的商品房共成交764套。从区域成交来看，余杭区成交量位居首位，共成交320套，占总成交量的46%，主要支撑楼盘为清水湾别墅、金石华城、逸居城等楼盘；其次是萧山区，共成交141套，占总成交量的20%，主要支撑楼盘为凤凰家园、金榈湾嘉园等楼盘。再次是拱墅区，共成交68套，占总成交量的10%，主要支撑楼盘为昆仑公馆，而主城区共成交236套。
从区域预定上来看，主要集中在萧山区，占总体预定量的80%以上。主城区上周仅预定5套房源，多个区域无预定情况。预定量冠军是位于萧山区的金榈湾嘉园，上周共预定85套，成交26套，成交均价为6441元/平方米。
就在上周日（2月7日），杭州市区商品房（不含经济适用房）共预定54套、成交56套。其中，上城区、下城区、西湖区、之江区和下沙区均无成交，拱墅区成交17套；江干区成交3套；滨江区成交4套，主城区均无预定。而城郊楼盘的成交量仍然惊人，萧山区共预定54套、成交14套；余杭区成交18套。这两个区的共成交32套，占到总成交量的57%。
>>现象二
近郊地价追赶主城区
另一方面是土地市场。
1月5日，2010年萧山土地首次出让。当日，萧山55号、56号地块分别以10480元/平方米、10400元/平方米的楼面价成交。据了解，这两块地均为钱江世纪城地块，其中， 55号地块毗邻和美家，由萧山本土开发商顺发房产竞得；而56号地块位于东方一品边上，由胜达包装竞得。
这样的价格，与杭州市主城区2009年出让的黎明村、草庄等“当红地块”的出让楼面价相比，甚至更胜一筹。“如果滨江的地块能拍到15000元/平方米的楼面价，那钱江世纪城的土地拍到过万元/平方米，一点也不过分。”顺发恒业策划部经理钱向军对钱江世纪城的未来有着满满的信心。
实际上，这已不是首宗引得业内瞩目的杭州近郊土地。在去年12月24日举行的萧山土地出让会上，地处萧山金城路与风情大道交界处的萧储[2009]47号地块经过长达162轮的“拉锯战”，最终被金地集团以35亿元成功竞得。据了解，该地块占地11.34万平方米，容积率2.5，总建筑面积30.86万平方米，楼面价拍至11340元/平方米。
11340元/平方米的楼面价是怎样的概念？去年绿城拿下的田园地块，楼面价为11118元/平方米；保利拿下申花路地块时，楼面价为11000元/平方米。2008年，绿城夺得蒋村地块即西溪诚园地块的楼面价为11142元/平方米。追溯至更早的2007年，绿城·蓝色钱江的地块11759元/平方米的楼面价、昆仑公馆地块12245元/平方米的楼面价，放至如今的萧山土地市场，竟也早已不是“天价”了。
>>分析
购房者、开发商“逃离主城”原因不同
近郊势头强劲！
一方面，当主城区普通住宅房源供给进入淡季，近郊房源受到购房者热捧；另一方面，众多知名开发商渐渐将目光扩大至主城以外的市场，虽均为“走出去”战略，但细细读来，却发现中间饱含着不一样的初衷。
去年12月24日成功拿下风情大道地块后，金地杭州公司营销部经理沈锋明称，地块虽隶属萧山区，但却离滨江区更近，金地对其所在位置十分看好。另据悉，当天现场除了金地集团外，万科、绿城、滨江、众安和顺发恒业等众多强势房企也参与了该地块的竞拍，不难看出各开发商对地块的重视程度。
同样在去年，一些在知名开发商都在主城以外找到了中意的地块。大华、朗诗、昆仑、华元纷纷于余杭拿地，旨在打造高品质住宅。
但值得注意的是，与开发商主动走出去不同，购房者却是在市场大环境下“被走出去”的。
记者从杭州透明售房房统计数据中发现，近期这些热门近郊楼盘的成交单价多数在万元/平方米以下。相对价格较高的余杭区西溪板块的翡翠城，上周该楼盘共预定71套，成交45套，成交均价为16792元/平方米；而相对最低的是余杭区闲林板块的华门·新西湖小镇，上周成交54套，成交均价为5824元/平方米。其余楼盘成交均价多在8000元/平方米左右。
对此，双赢置业行销机构总经理章惠芳分析认为，相对于主城区，城郊楼盘价格较低是要因。“城郊楼盘的单价都在一万以下（除别墅外），而主城区的多在2-3万元/平方米，对于刚性需求者而言，近郊楼盘更具吸引力。而受二套或多套房贷等政策的影响，主城区这部分投资客群比较观望。所以，在目前投资客退潮的市场里，就形成了郊区成交好过市区的局面。”
此外，新推房源的供应量也是另一原因。章惠芳解释，近期余杭、萧山等地新盘较多，供应量较大，开发商根据市场的形势做出价格调整，销售情况暂时比较理想。而主城区的楼盘多数为尾盘，“开发商不会轻易调整价格，因此房源消化较慢。”
>>观点
城市化加速郊区板块崛起
“杭州的主城区界线已日益模糊。”有业内人士这样指出，这一点在杭州楼市中尤其突出。以去年为例，一些隶属余杭、萧山的楼盘甚至卖得更好，比如大拱北的海派风景、风雅乐府，钱江世纪城的和美家等。
合创行销机构总经理毕明辉表示，对于刚性需求的购房者而言，其主要考虑的是性价比问题。“随着楼盘周边配套改造、交通改善等市政配套设施的建设推进，杭城主城区的界线变得越来越不明显，区块规划也有了很大改变与突破。购房者对于住宅的追求，促使其打破这样的界线，将目光聚焦到房屋本身而非拘泥于区块之争上。”
毕明辉指出，实际上随着主城区房价的高企，周边房价自然也会“水涨船高”。“对于初级投资客来说，近郊楼盘也非常具有吸引力。他们看好的是房子的投入成本和升值空间，而杭城边缘地带的房屋价格较低、投资压力较小，随着城市界域范围的不断扩大，区位优势也随着逐渐优越，因而具有很大的升值空间。”
然而，无论购房者与开发商是出于何种目的的“走出去”，把这些现象放至城市化的背景中，其作为均为城市化的动因。
毕明辉说，随着杭城主城区周边楼盘的不断开发，城市化进程速度也在逐步加快。这使杭州主城区与郊区的差距逐渐缩小，人们对主城区界限的意识也逐渐模糊。“就目前来说，近郊楼市一直沿袭着‘政府搭台、开发商跟进、购房入户’的步骤，这样的模式也加快了城区扩大的进程，使人们的生活和居住环境扩大开来。”
■链接
以上海金山、莘庄等地为例，由于城市化进程的助推，由原来的郊区小镇发展为如今新的城市核心。不难看出，房地产业是伴随着中国的城市化进程持续发展和成长起来的，并日益成为中国城市化进程中最重要、也最具有研究价值的领域之一。与此同时，交通网络的全面提速也不断改变着人们的居住观念，拉近了市区与郊区间的距离。可以说，它像一座巨大的“金矿”，为地产商带来了巨大的商机，但同时也悄然引发地产“奶酪”的重新分割。
也有专家分析认为，房地产与城市化实际上存在相辅相成的关系。“城市化还要走三四十年，而在整个中国城镇化大发展背景下，房地产肯定是推动中国经济的最重要行业之一。” 中国入世首席谈判代表、现任博鳌亚洲论坛秘书长龙永图曾经这样指出。 时报记者 王晋 徐杰
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