这似乎都发生在一夜之间，杭州楼市被再度点燃了。
热！热！热！这是目前杭城楼市的真实现状。本周一，蓝色钱江千万豪宅遭到疯抢的局面只是缩影，实际上，随着黄金四五月的到来，以及各大楼盘推盘节点的临近，眼下的杭州楼市正陷入疯狂怪圈。
然而在疯狂的背后，多位专家都表示，下半年的楼市存在诸多不确定性因素，加息预期、紧缩的房贷、充足的后续供应量都是影响楼市走向的重要砝码。
>>火爆一面
看房者扎堆涌入丁桥
广宇·上东城、冠宇·隽园、天阳·观筑、联合·格里，“四足鼎立”的丁桥板块最近有点火，就因为这四个楼盘都将于近日推出新房源。上周六，记者在丁桥，亲历了购房者的“热情”。
“一下子涌来了那么多购房者，我们真的没想到。”在广宇·上东城现场售楼处，销售人员这样表示。记者看到，售楼部一楼几乎全都被购房者占据，沙盘更是被围得水泄不通，销售人员几近无暇应付；更有不少购房者不断进入样板房参观，现场沸腾的场景“不是开盘却胜似开盘”。
“就说今年吧，从春节到现在，我们项目的热度有增无减。”上东城营销负责人姚国高说。他表示，最近来看房的客户络绎不绝，且均为自住型客户。这次开盘后，上东城也会根据市场需求灵活调整推盘节点。
值得一提的是，此番上东城推出的户型中，有一个138平方米的跃层户型在购房者中备受关注。当被问及这样的特色户型是否有样板房时，姚国高表示：“这个户型不愁卖，所以没做样板房。”
接下来关注的三个盘，其销售处几乎都是满满当当，看房客扎堆涌入。来看一下截至3月20日四楼盘的拟推房源数量与意向客户登记数量就能略知一二：广宇·上东城拟于4月推出百余套房源，目前意向登记达1000余组；冠宇·隽园首次开盘拟推300余套房源，目前登记客户近600组；都将推出最后一批公寓房源的联合·格里、天阳·观筑，房源数量与意向登记数量之比也远超过了2:1。
很显然，供过于求的场面于丁桥再度上演。虽说丁桥日益成熟的居住氛围成为板块人气飙升的客观推动力，但不难看出，眼下楼市购买力与购房热情依然处于高点。
与此相印证的是，随后的第二天，也就是3月20日，天阳·观筑艺居4号楼48席压轴房源开盘，当天便全部售罄。
二手房行情爆发
与一手房火热的人气相比，二手房也出现了久违的火爆。位于河东路的某中介门店上个双休日几乎没有“消停”的时间，客户一波接一波地进门咨询。现居住在朝晖三区的李大伯就连续两天泡在这一带的几个中介公司中。“这个区块的老小区户型方正、面积不大、单价也不高，我看的几套均价都在17500元/平方米左右，下午让女儿再过来看看，之后就下单。”据悉，和李大伯一样迅速决定下单的客户并不在少数。“还有一组客户，周六早上刚去看了一套朝晖九区的的房子，下午就交了两万元意向金。”经纪人小包这样说。
除了量升以外，价格也在同时启动。在亲亲家园附近的二手房中介，经纪人小赵说，原来亲亲家园一带的二手房价格都在14000元/平方米以下，但周末这两天的行情突然启动了，“现在亲亲家园的二手房都在14000-18000元/平方米了，周六一个客户看了一套总价是150万元，只隔了一个晚上，房东就直接加价到160万元。”
无独有偶，记者在城西、滨江区等多家中介门店都发现，“僧多粥少”最能形容当下市场现状。“好房不等人，一有好的房源挂牌，当天就有人下单了，慢一步都不行，尤其是这个周末。”华邦地产市场部经理周冬临这样告诉记者。
根据我爱我家市场研究中心数据统计，上周（3月15日-3月21日）杭州五城区二手房共成交1024套，较前一周增加32%，日均成交146套，21日当天更是突破200套大关，日成交达到204套，为今年之最。业内人士认为，今年二手房小阳春已经伴随着杭州春季的来临悄悄到来了。
“从数字中可以看出，首次置业者约占七成以上，改善型购房占二成以上。也就是说，在新增购房客户中，自住型购房的比例是占主导地位，这表明了市场目前的有效需求依然十分强劲。”我爱我家负责人分析说。其次，成交价格波动不大，消费者对国家、地方政策抑制房价的过程，经过2个多月的等待发现房价保持平稳，刺激购房者开始解除观望投入购房。此外，年轻人的结婚计划、家长为即将毕业的子女在杭购房的需求逐渐在节后凸显，一部分刚性需求的消费者逐渐找到合适的房产完成置业计划。
明星楼盘尤为关注
热闹的不止是丁桥。在另一边的城西，同样的情况也在上演。
绿城·西溪诚园二期在5月份开盘，推出的房源大约在200套左右，目前积累的意向客户已经超过500名。“绝大部分都是没买到一期房源的意向客户，都盯着二期呢。”销售人员表示。据悉，二期价格较一期会有10%左右的涨价幅度，但是从意向客户反馈的声音以及购买欲来看，这10%的上涨并没有对他们造成太多影响，甚至可以说“一期失手，二期志在必得”。
3月20日，在另一个百万方大盘坤和·和家园的售楼处内，来访客户量多到令人咋舌，几十名客户把大厅内的沙盘挤得水泄不通。一打听，除了一行人组成的看房团外，半数还是自行前往的意向客户。
毫不夸张地说，像这样热闹的看房场面，在杭州已经数月未曾出现了。根据销售人员介绍，目前和家园还有10套排屋和部分剩余大面积公寓在售，接下去开盘的将会是140平方米和60平方米的精装修公寓，均价在24000—26000元/平方米，目前刚开始接受认筹。“现在来认筹还是有一定优惠的，140平方米存5万元抵8万元，60平方米存3万元抵6万元。具体开盘以什么形式销售还没定下来。”据悉，140平方米户型这次推出80套，虽然刚开始接受认筹，意向客户已经不少了。
与和家园的火爆场面相比，翡翠城则显得平和不少。虽然没有“踩破门槛”的客户到访量，但是周六当班的几名销售人员依旧是没有空闲时间，就连负责引导的工作人员都一齐上阵，给客户讲解楼盘信息。据了解，4月份将推出梅苑100余套高层公寓，均价在16000-17000元/平方米左右，目前意向客户积累已经超过所推房源的半数。
“随着黄金四五月的到来，以及各大楼盘推盘节点的临近，楼市正陷入狂热怪圈。还真是有些让人看不懂了。”一位业内人士感叹。
>>冷静一面
购房成本加大
◆一手房：房贷放缓、二套房利率增加
日前，财政部、国家税务总局联合于本月9日下发了《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》，通知指出，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。
银行方面，继二套房贷政策在节后全面收紧之后，大部分中资银行也都纷纷有所动作，首次置业由之前的首付2成、利率7折调整为首付3成、利率8.5折,而二套房利率更是上调到基准利率的1.1倍。不仅如此，今年开年还频频出现房贷额度提前用完的情况。有知情人透露，1月中旬之后，大多数银行就开始暂停房贷了，并且几乎每个银行都有每月的房贷额度，额度到限就停止放贷。
3月中旬以来，有消息称杭城的各大银行再次收紧房贷，而最受影响的就是二套房房贷。从年初的“还清房贷再次购置140平方米以下住宅则享受利率8.5折优惠”到现如今的“只要是个人办理过房贷，无论贷款还清与否，再次购房均视作第二套房”，且没有任何优惠，最高利率按照央行基准利率的1.3倍执行。“利息前后差距还是比较大的，以借贷100万元、等额本金还款20年计算，利息最高差额可以达到25万元之高。”某银行人士分析。
◆二手房：交易成本大幅增加
2009年12月9日，国务院常务会议出台文件指出，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年；杭州“新29条”出台之后，杭州市财政局直属征收管理局（原农税中心）的相关负责人曾明确表示：只要是在2009年12月31日之后签订商品房购买合同的，均不能享受契税补贴；同样，在2009年12月31日之后递交纳税申请的二手房交易，也不再享受营业税、个税以及契税的相关补贴。
国家政策与地方政策两者结合，对此，杭州房地产中介行业协会副会长邓力就公开表示，购房税费补贴的取消，会加大房产交易的成本。
记者给今年交易的二手房算了一笔账：如一套2007年以100万元购入的普通住宅，目前销售总价以200万元计，元旦前其转让税费为：营业税(超过2年免征)，契税(总价1%，地方补贴80%)4000元，个税(总价1%，地方补贴32%)13600元，总共为17600元。如今，其转让的税费为：营业税(差额的5.6%)56000元，契税(总价1%)20000元，个税(总价1%)20000元，总共为96000元。今年和去年的交易成本两者相差为78400元。
也有业内人士坦言，新政虽然可以有效抑制短期炒房行为，但是对于购房者来说，并没有多少实质利好。“羊毛出在羊身上，二手房营业税免征时限调整所带来的新增成本大多要买房人负担，卖家一般还是想办法把这部分钱转嫁到了购房者头上。”
加息预期不断增大
除了比去年高出不少的购房成本之外，像加息这样的隐形风险也时刻伴随在楼市周围。
一位手中有着三套房贷的朱先生告诉记者，他现在每个月要支付的房贷有一万多块，如果一旦加息，每月需要多支付不少钱。“以前每次加息都加0.27%，这次估计也会在这个范围内。”
事实上，朱先生的想法并不是多虑。开发商们也在考虑加息之后的风险。一位开发商私下向记者表示，如果加息，那么想要从银行贷款的成本肯定增加了，“现在本身就不像去年那么好从银行贷到款，去年底还有5家银行在跟我们商谈贷款事宜，而且开出的贷款条件还很丰厚，可是今年1月份以后，只有1家表示还可以贷款，但是条件已经苛刻许多。”这位开发商无奈地说。
在CPI连续四个月走高后，2月居民消费价格同比上涨2.7%，超过一年期存款基准利率。随着真实利率进入负值区间，加息预期陡然升温。有专家认为，如果3月份CPI仍然很强劲，那么通胀预期会进一步加剧。
银证券中国首席经济学家汪涛也预测,实际利率为负后，央行将开始准备加息，以稳定通胀预期。她认为从二季度起，至少会有两次加息。而2010年存款准备金率将多次上调。
世界银行高级经济学家高路易表示，2010年中国最大的宏观经济风险——也是对政策制定者最大的挑战——是大规模货币刺激政策的后果：资产的高价格、潜在的房地产泡沫，以及地方政府财政。而在应对这些挑战时，很有必要提升利率在货币政策中的地位。
实际上，中国目前的利率大大低于有形投资、房地产、土地和股票的预期回报率，低利率加剧了过度投资和投机等政府正努力控制的问题。而当前的量化措施和信贷配额等行政手段虽然可以有效控制信贷规模，但往往引起金融市场的波动和不确定性——如今年年初出现的情况。这些措施具有扭曲性，同时也与银行的市场化改革目标相矛盾。
下半年将出现供应量高潮
此前有业内人士分析称，购房者疯狂买房，缘于其“恐涨”心理；而也有声音表示，一些热门板块的“断供”局面，也是促使购房者尽快买房的重要原因。
“如桥西板块，除了下半年开卖的凯德·龙湾外，已几乎无房可售。还有九堡板块，据最新一期《读地手册》，宅地供应为零。”一位开发商这样分析，“成熟板块可供选择的余地减少，可售房源所在区域日渐向外扩大，购房者或多或少会产生担心。”
而据统计，在接下来的时间内，无论是老盘续推还是新盘上市，供应量都相当可观，明年竞争较激烈。其中即将到来的四五月，以及传统供应高峰九十月，都将成为杭城楼市的“坚强后盾”。而眼下正值3月底，今年楼市的供应步伐才刚刚开始。
从品牌开发商来看，以绿城为例，仅今年在杭即将推出的新项目预计有11个，遍布杭城各个板块，包括临平玉园、田园项目、娑婆桥项目、新华地块项目、杭汽发项目、喜得宝地块项目、庆春广场项目、南星桥项目、杭州丽园、滨江月明路项目、云栖玫瑰园等。此外，还有翡翠城、蓝色钱江、丽江公寓等10个在售楼盘。
此外，预计仅今年将上市的未立案项目就有40个，上市面积约183万平方米，主要集中在市中心、滨江、大桥西、大九堡等板块。另外，田园、金沙湖等新的板块也有新增供应量上市。
另据合创机构一份数据统计，未来3-5年杭州（不含萧山、余杭）总体可预计住宅供应面积为1784.8万平方米。若以平均每套120平方米计，可预计住宅供应套数将近15万套；若以平均每套90平方米计，总体可预计住宅供应套数将近20万套。根据杭州2007、2008、2009年三年平均年度成交量3.4万套测算，这些供应量需4-6年才能消化完毕。
根据以上显示，杭州未来住宅供应总量明显大于前两年同期统计数据，预计供应总量较2008年同期增幅21.3%。其中，新增潜在供应增幅63.4%，较上年有较高增长，这意味着在未来3年内杭州主城区将迎来大规模的住宅供应。
>>专家发言
下半年楼市存在诸多不确定因素
曹玉书 国家发改委省部级专员 中国宏观经济学会副会长
目前中国经济增长处于新一轮经济增长周期，2010年上半年会保持高位运行，2010年下半年则存在一些不确定性因素，整体经济的不确定性也会对楼市产生相当大的影响。
2010年下半年我认为存在很多不确定性因素，这些不确定性因素会影响经济，产生一些新的不确定性。
比如说，货币政策所面临的两难选择。2009年新增信贷规模高达9.5万亿，2010年虽然减少了2万亿，规模也不小，问题是货币政策面临着保增长与防通胀这两难选择越来越突出，在GDP增速高达10.7%，固定资产投资增长率超过30%，而通货膨胀预期增强的情况下，是不是能够继续实行货币宽松的政策？在货币操作上会不会有所变化？我认为这是非常关键的一点。
另外，目前房地产面临着强大的社会压力，从中央到地方一二再再二三出台抑制性措施，这个对GDP贡献高达20%的未来走势会怎么样？这也是一个不确定性因素。
按目前可以看到的宏观经济政策，2010年不会再重现2009年那样房地产火爆的局面。但是房地产商的强势地位还会持续一段时间，房价上涨的趋势也会延续到2010年至少是上半年，如果宏观政策力度过大，房屋价格很可能在2011年下半年就开始回落，不过2010年是不会出现房价大幅下跌的情景。
现在是投资的历史最高点
曹旭东 中国指数研究院杭州分院研究副总监
之前的两三个月，可以说是政策的观望期，现在楼市的回暖也是预料之中的事。春节前后杭州楼市的冷淡，一来是传统的淡季，二来不管是购房者、开发商其实都在静观政策走向，两会以来，政府政策落地了，大家也就都“动”起来了，总的来说，杭州市场的刚需是在的，供需关系还是最主要的推动力。
至于蓝色钱江这样的豪宅，我们应该有这样一个心态：豪宅，不管它卖得再好，价再高，和普通老百姓没多大关系。就这个“日光盘”而言，“火爆”有其特殊性，一是它是绿城的房子，有品牌效益；二是这次推出的是南区，地理比之前的北区好；三是钱江新城那边已经没什么可再开发的住宅用地了，几乎可以说绝版了；另外，推出的房子建筑质量本身也比较高端。因此，45000元/平方米的均价也是有其根据的。
目前，不止钱江新城土地资源稀缺，下沙、拱北等板块土地资源也不多了。而且随着市场的规范、政策的限制，可以说，占主导作用的也就像绿城、滨江这些较大的企业了，他们一定程度上掌控着本地的市场，甚至起到了风向标的作用。
不过，楼市回暖是一个过程，最近的现象是不是“个盘效应”，是不是短期内多个项目同时开盘引起的，还很难说。“回暖”的界定一般有三：一是成交量的上升；二是成交价格的上涨；三是判断是否是周期性。
买房的话，还是要“慎重”，关键是区分是自住还是投资。如果是投资，要选好区域选好楼盘，盘与盘之间的差别还是很大的。不过，现在是投资的历史最高点，所承担的风险也较大。
根据预期，今年4月份，成交量会大幅上升，像远洋、坤和等有六七个新盘将要上市，下半年，新盘的上市就更多了。至于价格走势，目前还不好说，可能会保持相对平稳之态。
楼市火爆更需慎重对待
章惠芳 双赢置业机构总经理
既要保市场，又要保民生，其实政府对于房地产也是比较矛盾的。从大方向看，不管是加强房地产用地供应和监管，还是增加保障性住房供应量，政府的目的很明确，就是为了进一步提高土地供应和开发利用效率，满足老百姓的住房需求，促进地产市场健康平稳有序运行。可以说，政府是支持自主型住房的，不过对于投资者来说，政策调控倒是加大了购房成本。
最近也有银行加息的风声，似乎有点打压的味道。从短期来看，在抑制房价过快上涨等方面也能起到一定的作用，但从长远角度考虑，加息对房地产业来说其实并不好。银行的利息是把“双刃剑”，利息的变动会牵动很多神经，比如说，外汇机制，要是国外的热钱涌入国内市场，楼市的投机的成分又可能会增加。
其实，之前政府提高贷款利息、增加首付款、增加契税等政策的出台，都可以看做是变相的加息。如此一来，因人而异的调控会比简单的加息更有合理，更加有效。
就杭州市场而言，其实潜在的供应量还是很大的，只是将其转化为有效供应量，还需一定的时间。至于要多久，还得由市场的“消化力”决定。
楼市的这阵“春风”，或许是购房者的刚需要求，或许是开发商需要回笼资金，总之，很多人看来“时机”已经到了。不过，站在投资的历史高点上，加上投资成本的增加，谨慎是必不可少的。
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